源流：REITs速达

日前，“广发成齐高投产业园REIT”对往复所的受理见地进行了回话，其中有几个比拟典型的迂曲事项值得学习，最伏击的是存续期的变化。此前，仅有首批试点阶段的“吉祥广州广河REIT”成立了99年的基金存续期；之后计谋条件成立基金存续期要与钞票灵验期相匹配。另外，看成依托阵势产生的或有收益不包摄阵势公司亦然较为奇特的局势。是否发生改动，来看反馈中对于这些事项的表述：

一、存续期变化

1、钞票援助证券期限：假定2024年12月31日为刊行日，天府软件园一期地皮使用权终结日为2055年12月20日，剩余30.97年；盈创能源大厦地皮使用权终结日为2055年2月28日，剩余30.16年。本阵势基础设施钞票援助证券终结日为2055年12月31日，与地皮使用权的剩余期限相匹配，顺应《指令1号》条件。

2、基金期限：基础设施基金存续期限成立为99年，顺应《指令1号》“基础设施基金期限不得短于基础设施钞票援助证券期限”条件。上述成立系酌量到以前不错通过扩募或地皮续期等神气拉长基础设施钞票地皮使用权的剩余期限，为免后续需要频频通过召开基金份额捏有东说念主大会决议延始终限，顺利将基金期限成立为99年。

3、酌量到上市后基金扩募及地皮续期等神气省略情趣较大，参考已上市的同类型产业园区REITs案例，并蚁合阵势地皮使用权最长剩余年限30.97年，基金经管东说念主决定将基础设施基金期限迂曲为32年，并迂曲招募证明书“第九部分基金的召募/一、基金类型和运作神气/（三）基金的存续期限”偏激他联系之处的表述，具体如下：

除证据基金合同商定蔓延存续期或在存续期届满前断绝外，本基金存续期及基金合同时限为自基金合同收效之日起32年。存续期届满前，经基金份额捏有东说念主大会决议通过，本基金可蔓延存续期。不然，本基金断绝运作并插足计帐期进行钞票措置。”

蔓延存续期，只是是为了幸免约略只开一次的份额捏有东说念主大会，因此‘’成立超长存续期‘’彰着有些牵强了。不错说基金在挑战超长存续期上腐败而归亦然势必后果。

二、残值变化

酌量到以前取得建筑物残余价值存在较大省略情趣，取得地上建筑物残余价值仅在受让东说念主建议续期恳求而未被出让东说念主批准续期的前提下发生。地皮使用权存在顺利续期的可能性，即使地皮使用权续期不获批准，也存在因以前地皮计谋变化或其他身分影响而无法取得残余价值的可能性。因此，迂曲评估假定，不再酌量残值。

三、估值迂曲

1、天府软件园一期对相应估值参数进行了迂曲包括：（1）房钱增长率方面研发办公物业：2027-2036年增长率为3.5%，2037年至以前齐备期增长率为3%，变更为2027年至以前齐备期增长率2.5%。交易配套部分房钱增长率由初次陈诉的2037年至以前齐备期3%下调至2.5%。（2）出租率由初次陈诉时的以前手艺均为95%迂曲至2024年为90%、2025年为91%、2026年及以后为92%。（3）收缴率下调1%至99%。（4）建筑物残值初次陈诉时为845.74万元，本次不酌量残值。（5）首年本钱化率由初次陈诉的6.06%迂曲至6.75%，擢升了69bp。

2、盈创能源大厦对相应估值参数进行了迂曲包括：（1）地上物业的房钱增长率由初次陈诉时的2025年起增长率均为2.5%下调至2%。（2）建筑物残值，初次陈诉时为695.76万元，本次不酌量残值。（3）首年本钱化率由初次陈诉的6.35%迂曲至6.78%，擢升了43bp。

按上述决策迂曲后，天府软件园一期估值下落1.21亿元，降幅为12.98%；盈创能源大厦估值下落0.33亿元，降幅7.07%；系数下落1.54亿元，降幅为11.01%。

四、或有收益包摄

为充分酌量基金份额捏有东说念主利益，经与运营经管机构换取及进一步真切论证，基金经管东说念主已重新迂曲《运营经管就业公约》对于或有收益分派的商定，迂曲后为“以前以运营经管机构口头所取得的与阵势钞票有关的补贴等收入归阵势公司通盘”，主要迂曲原因如下：

（1）天然有关补贴收入所以运营经管机构口头恳求取得，但该等收入根原本源于基础设施钞票自己，并不会因为由运营经管机构恳求而改动其收入属性，理当由阵势公司通盘。

（2）为提高运营经管机构恳求补贴等收入的积极性，该等包摄于阵势公司的收入将计入营业外收入，可提高运营经管机构的净运营收入完成率，对应地会体当今浮动运营经管费中，对运营经管机构起到了一定的激发作用。

小结：从反馈表述来看，按照其讲明证明“一切合规”；但后果却发生着改动。肖似于收益包摄、存续期、残值等有明确文献轨则或者是行业轨则的事项，为了自身的诉求而不停试探监管领域，弗成取。另外，与华安外高桥仓储REITs肖似，跳动10%的估值迂曲比例也辗转反馈出初次陈诉时办法虚高与瞻望的别离理。